Pocos temas generan tantas consultas en nuestra firma como los conflictos entre propietarios e inquilinos. Y casi siempre el origen es el mismo: un contrato firmado a la ligera, sin asesoría, confiando en un «machote» descargado de internet o heredado de un conocido.

Un arrendamiento mal pactado no es un problema menor. Puede traducirse en depósitos retenidos, meses de renta que no se recuperan y procesos de desahucio que se alargan por años en los tribunales. En las líneas que siguen repasamos las dudas que con más frecuencia llegan a nuestra oficina sobre la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (LGAUS) y el Código Procesal Civil, con el mismo criterio que aplicamos al estudiar cada expediente.

1. La vigencia del contrato: el plazo mínimo que muchos ignoran

Uno de los errores más comunes —y de los que más caro cuestan— aparece al fijar el plazo. Es habitual ver contratos redactados por meses, o por un único año, bajo la idea de que así se conserva flexibilidad. La ley costarricense entiende otra cosa.

El artículo 70 de la LGAUS establece que la duración del arrendamiento no puede ser inferior a tres años. Una consecuencia práctica de esa regla sorprende a muchos propietarios: si usted y su inquilino firman por un año, la ley entiende igualmente convenido el plazo mínimo irrenunciable de tres años. Ese plazo empieza a correr desde el día en que el arrendatario recibe el inmueble, no desde la firma del documento.

Conviene hacer una aclaración, porque es de las primeras dudas que surgen en la consulta: ¿aplica igual para una casa de habitación que para un local comercial? La ley no distingue —el artículo 70 fija el mismo mínimo de tres años sin diferenciar el destino del inmueble—. Hacemos la distinción entre vivienda y comercio únicamente por claridad, para responder a las preguntas concretas que cada quien trae a la oficina; pero en ambos supuestos rige exactamente el mismo plazo mínimo.

Conviene tenerlo claro desde el inicio, porque escribir «un año» no acorta la relación: solo genera una falsa expectativa que después se convierte en conflicto.

2. El preaviso: reglas estrictas para ambas partes

El preaviso protege dos intereses legítimos a la vez: la estabilidad económica del propietario y el derecho del inquilino a permanecer en su vivienda o negocio. La ley es rígida en este punto y deja poco margen a la improvisación.

Del lado del inquilino

El artículo 72 de la LGAUS lo permite expresamente: el arrendatario puede dar por terminado el contrato antes de los tres años, pero está obligado a avisar al propietario con tres meses de anticipación, salvo que en el contrato se haya pactado por escrito un plazo distinto.

Aquí surge una de las consultas más frecuentes: qué ocurre cuando el inquilino se va dando apenas quince días de aviso, algo que en la práctica pasa constantemente. El deber nace del propio artículo 72 de la LGAUS, y de forma supletoria el artículo 1152 del Código Civil respalda el resarcimiento: el inquilino que se retira sin respetar el preaviso debe cubrir la renta correspondiente a los días de preaviso que dejó de dar. En términos prácticos, esto faculta al arrendador a aplicar el depósito de garantía a esa deuda —la de los meses de preaviso omitidos—. No se trata de un castigo, sino del resarcimiento que la ley previó.

Del lado del propietario

El artículo 71 de la LGAUS regula el otro extremo: si el dueño no desea renovar al terminar los tres años, debe notificar su voluntad al inquilino con al menos tres meses de anticipación a la fecha de expiración. Y aquí un detalle que a más de un propietario le ha costado un contrato entero: si esa notificación no se envía a tiempo, opera la llamada prórroga tácita y el contrato se renueva automáticamente por tres años más. En materia de arrendamientos, el silencio no es neutral.

3. Las obligaciones de fondo: una relación recíproca

Todo arrendamiento genera deberes para ambas partes. Vale la pena tenerlos presentes, porque de su cumplimiento depende buena parte de quién lleva la razón cuando el conflicto llega a los tribunales.

Deberes del propietario. Debe garantizar al inquilino el uso y goce pacífico del inmueble, mantenerlo en buen estado de servicio, seguridad y salubridad, y asumir las reparaciones estructurales que correspondan.

Deberes del inquilino. Debe pagar la renta en la fecha convenida, servirse del inmueble únicamente para el destino acordado —no puede, por ejemplo, instalar un negocio en una casa de habitación sin autorización—, conservar la cosa en buen estado y restituirla al finalizar el contrato.

4. El desahucio y la «falta de legitimación activa»

Cuando los incumplimientos —típicamente la falta de pago— obligan a recuperar la propiedad, el camino es el proceso de desahucio. Y ahí entra en juego un concepto procesal que decide muchos juicios: la legitimación activa.

En términos sencillos, la demanda de desahucio solo puede plantearla quien demuestre ser propietario o poseedor legítimo de la finca por un título válido. Ese derecho a demandar no basta con tenerlo al inicio: debe mantenerse a lo largo de todo el proceso.

¿Y si se pierde en el camino? Si durante el juicio el propietario deja de ser titular del bien —por ejemplo, porque en un litigio paralelo un juez determina que la finca pertenece a un tercero—, pierde de forma automática el derecho a exigir el desalojo. Al faltar ese presupuesto material indispensable, el juez no tiene otra salida que declarar sin lugar la demanda. Es una de esas cuestiones que no se ven a simple vista y que, mal manejadas, echan a perder un proceso entero.

5. El riesgo de la «mera tolerancia»

Es muy común en Costa Rica permitir que un familiar o un conocido viva en una propiedad sin pagar renta ni firmar contrato, por pura confianza. A esa figura se le conoce como mera tolerancia, y conviene entender bien sus alcances antes de que el favor se convierta en un problema.

Los actos de simple tolerancia no otorgan al ocupante ningún derecho de posesión. El propietario puede exigir la restitución del bien en cualquier momento y, si el ocupante se niega a salir, procede el desahucio por mera tolerancia.

Ahora bien, aquí pedimos prudencia. Si el ocupante logra demostrar que realizó mejoras significativas en el inmueble, o que su permanencia derivaba de algún otro derecho u obligación, el desahucio sumario puede fracasar y obligar a las partes a un proceso ordinario civil, largo y costoso. Por eso insistimos: incluso los acuerdos de buena fe conviene documentarlos.

Nuestra recomendación

Un contrato de arrendamiento no es un simple trámite. Un documento mal redactado, o el desconocimiento de los plazos que impone la ley, puede costarle meses de renta o años de tribunales. En cada caso que asumimos, lo primero que hacemos es estudiar a fondo el contrato y la situación real de las partes, porque de ese análisis depende la estrategia.

Si está por firmar un arrendamiento, o ya enfrenta un conflicto con su inquilino o su propietario, conversemos antes de dar el siguiente paso. En Fusión Legal acompañamos a propietarios e inquilinos con un criterio serio y a la medida de cada situación. Un consejo a tiempo suele ser la diferencia entre resolver y litigar.